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22城集中供地進入收尾階段:民企拿地積極性普遍不高

2022-11-02 08:19:52來源:城市金融報  

截至目前,在今年的22城集中供地中,國企央企、地方國資仍是拿地的主力軍;民營企業拿地積極性普遍不高。

10月26日,隨著成都第三批集中供地開拍,今年22城第三批集中供地也進入收尾階段。

從今年已經完成前三批次集中供地的城市來看,上海、北京、杭州、合肥等熱點城市熱點地塊競拍熱度依舊,而青島、廣州、無錫等城市則頻現底價成交與流拍。

梳理發現,截至目前,在今年的22城集中供地中,國企央企、地方國資仍是拿地的主力軍;民營企業拿地積極性普遍不高,只有在少數城市的集中土拍中,民企拿地表現突出,如杭州、合肥、武漢,以及前兩批次均100%民企拿地的長春。

此外值得注意的是,部分中小型地方性房企成為土地市場的“黑馬”。

溢價和熔斷地塊占比下滑

“今年第三批集中供地土拍熱度再次降回2021年第三批次的水平”。

據中指研究院測算,截至10月12日,已完成第三批集中供地的13個城市,前三個批次集中土拍流拍率基本維持在7%~8%的穩定區間,而熔斷地塊占比由第一批次的接近30%腰斬至第三批次的15%,同時溢價成交地塊比例也下降了15個百分點。

具體來看,無錫第三批集中供地全部底價成交;青島推出33宗地,3宗流拍、28宗底價成交;南京原計劃公開出讓46幅地塊,最終14宗延長掛牌時間,交易日實際掛出32宗,最終1宗流拍、27宗底價成交、1宗觸頂搖號,僅3宗有溢價;南昌22宗涉宅用地,12宗地塊流拍,流拍率達55%,5宗溢價成交,其中4宗地價熔斷觸發搖號;廣州掛牌18宗宅地,2宗提前終止出讓,流拍3宗,流拍率達到16.7%。

不過,部分熱點城市第三批集中供地則是另一番場景:北京18宗地全部成交,4宗競拍至地價上限;上海35宗涉宅用地全部成交,8宗達到中止價進入“一次報價”、24宗底價成交;杭州19宗地中8宗競拍至地價上限。

底價成交成為今年土地市場的常態。今年第二批集中供地,22城共計推出涉宅用地463宗,推出規劃建面4642萬平方米,成交涉宅用地431宗,成交規劃建筑面積4196萬平方米,收金5413億元;其中,87宗地塊溢價達到上限成交,上限成交占比20.2%,288宗地塊底價成交,占比高達66.8%。

從今年完成第三批集中出讓情況來看,底價成交和低溢價率繼續延續,無錫11宗土地全部底價成交,武漢平均溢價率0.1%,天津0.13%、廈門0.17%、廣州0.5%……截至目前,第三批集中供地中平均溢價率最高的寧波,為8.59%。

國企央企仍是拿地主力

從拿地金額來看,國企央企和地方城投仍是拿地主力軍。今年22城首批次集中供地共成交金額4966億元,民營企業拿地金額僅903億元,地方國資拿地金額1560億元。第二批集中供地22城共計收金5412億元,民營企業拿地金額降至846億元,占比15.6%;地方國資拿地金額上漲至1945億元,占比增長至35.9%;國企央企則出資2561億元拿地,占比47.3%。

截至目前,已完成第三批集中供地的15個城市共收金4196億元,其中央企拿地金額1339億元,占比31%;地方國資平臺出資達到2163億元,占比超50%;混合所有制及民企的拿地金額分別占比5%和13%。可見,地方國資平臺已成為土地市場的主要托底者。

也就是說,今年的22城集中供地總成交金額已近1.46萬億元。

中指研究院土地事業部負責人張凱曾在10月22日表示,“對于房企而言,提升周轉速度的核心仍然在于去化速度。在房地產救市政策發揮的作用逐步減弱的當下,營銷持續乏力致使房企投資意愿降低,進一步拖累宏觀經濟和居民可支配收入,導致置業意愿繼續下降,產生了負反饋循環,去化速度很難提升,房企的投資意愿在反復摩擦中被不斷消耗。”

在國企央企為主導的拿地榜單上,也有著民營房企的身影,其中不僅有濱江集團這樣的深耕型區域龍頭房企,牢牢占據杭州市拿地金額榜首;也有一些名不見經傳的房企,如大家房產在杭州的拿地金額反超萬科排名第五,雅戈爾也在寧波土拍金額中排名第七。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水10月26日分析指出,“去年下半年以來房地產市場深度調整,土地市場買家除全國性大中型央企國企、地方國企外,還有部分區域型房企。特別是隨著土地市場趨冷,這些區域型房企發揮所在深耕區域投研、品牌等優勢,在優勢城市拿地擴大區域市場競爭力。隨著市場后期市場趨穩復蘇,這類企業的規模及市場競爭力將明顯提升。”

對于大多數房企“無力”拿地的現狀,張凱認為,“與其通過提高銷售限價為房企提供‘看得見摸不著’的利潤空間,不如地價和限價雙降,直接讓利于購房者。”

國企購地新政初顯成效

9月24日,財政部印發了《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》(以下簡稱《通知》)指出,嚴禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財政收入,彌補財政收入缺口。進一步規范地方事業單位債務管控,建立嚴格的舉債審批制度,禁止新增各類隱性債務,切實防范事業單位債務風險。

《通知》出臺1個月以來,從南京、廣州等地的第三批集中土拍情況來看,地方城投仍是拿地的主力軍。

不過作為今年首個完成第四批次集中供地城市的無錫,《通知》的約束效果明顯。今年以來,無錫的集中供地一直以城投等地方國資作為主力軍,前三批集中供地,地方國資拿地金額占比分別為92%、55%、89%,央企國企尚未在無錫拿地。在10月25日的無錫第四批集中土拍中,推出的13宗地塊全部底價成交。其中4宗地被民企競得:本土民企摘得3宗,朗詩摘得1宗;而無錫當地國資企業的拿地金額占比降至33%。

“地方國資拿地金額占比大幅下降至33%,可見財政部政策對于地方國資參與土拍的約束效果初步顯現,預計后續其他城市會有相似的變化。”張凱表示,“由于托底土拍難度加大,為減少地塊流拍,預計部分城市今年第四批次土地供應將有一定程度的縮量,以及通過更為優厚的土拍規則和更為優質的地塊,吸引市場化運作的央國企及部分民營房企參拍。”

在張凱看來,《通知》主要針對托底拿地但不開發的地方國資企業,而非全面禁止城投企業拿地,因此對于有房地產開發能力和經驗的城投企業,該政策并無太大影響。但對于舉債拿地但沒有項目開發計劃的城投企業,其購地行為將被有效約束。 (包晶晶)

責任編輯:hnmd003

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